LTV 란? DTI 와 DSR 차이, 이번 생에 꼭 알고가자

세상 어려운 용어 3가지를 가져왔습니다. 은행에서 알아서 계산해주겠지 생각했기에 그 뜻을 모르고 매번 지나쳤던 삼 형제, DTI, DSR, LTV 를 초등학생도 알기 쉬울 정도로 정리해 보았습니다. 이제 더 이상 헤매지 말자고요.

 

1. LTV, 물건값 얼마인데요?

어려운 영어는 많이들 소개하였으니 통과할게요. 영어로 풀어놓아도 영 모르겠더라고요.  LTV는 무슨 텔레비전 상표이름인가요?  농담이지만, 진짜 TV로 한번 생각해 볼게요. 전당포에 TV를 가져가면 전당포 주인이 뭐라고 물어볼까요? 

 

“손님, TV 이거 얼마얼마 가격 쳐 드릴게요. “

 

네, LTV는 물건값으로 생각하면 쉽습니다.  우리가 지금 다루는 LTV 는 ‘부동산담보인정비율’입니다. 따라서 ‘집 가격 이거 얼마니? ‘라고 생각하면 됩니다.  전당포에서 물건값에 따라서 돈을 빌려주듯이, 은행에서도 ‘담보가치'를 보고 돈을 빌려주겠다는 것입니다.   

 

 

여기서 중요한 포인트!!

 

담보’ 가치'에 주목하셔야 합니다.  집을 살 때 지불한 돈이 아니라, 현재 실제 시세에 따라 가치를 측정합니다. 보통 은행권에서 ‘KB시세’에 따라 담보가치 기준을 삼습니다.  만약 LTV 가 40% 일 때, KB 시세로 집가격이 1억이면 은행에서 얼마까지 빌려줄까요?  

 

4,000만 원입니다.  

 

1억의 LTV 40% 하니까, 0.4를 곱하면 되겠죠.  그럼 집가격 5억 일 때, LTV 60% 이면 얼마까지 은행에서 빌릴 수 있을까요?  

 

3억입니다.

 

네. 맞습니다.  그렇지만 3억까지 꼭 대출받을 수 있을지는 모릅니다. 왜냐하면, 물건값, 즉 부동산 가치를 기준으로 LTV 60%까지는 빌려줄 수 있긴 합니다만... 돈을 잘 버는 사람인지 확인하고 빌려주겠다고 합니다.  그 용어가 뭘까요?  

 

 

 

2. DTI 번 돈으로 빚 갚을 수 있어?

I를 주목해 보세요. I는 income 즉 수입입니다.  돈 얼마큼 버는지에 따라서 빌려주겠다는 것입니다.  DTI는 소득대비 얼마까지 빌려줄 수 있는지 비율을 나타내는 말입니다.  대출 상환원리금, 즉 원금과 이자를 합친 금액과 기타 다른 대출금액의 ‘이자'를 연봉으로 나눈 비율입니다.   말이 어렵네요.  쉽게 말해서 DTI 40%, 연봉 5000만 원이라면 대출금 원금과 이자를 더한 원리금 합이 2천만원까지란 말입니다.  1년에 2천만 원까지만 원리금을 낼 수 있는 만큼 대출을 해주겠다는 뜻입니다. 

 

 

여기서 꼭 주의해야 할 포인트, 해당 대출은 원리금이고, 기타 대출금은 이자만 해당합니다. 꼭 기억해 주세요.  

 

만약 연봉이 5,000만 원인데 DTI 가 40% 이면 연 2천만 원까지만 감당할 수 있게 대출을 해주겠다는 뜻입니다.  

 

 

부동산 아파트

 

3.DSR이란? 너 대출 몽땅 

DTI 랑 비슷합니다.   차이점만 콕 찍어서 말씀드리겠습니다.  해당 대출금의 원리금까지는 공통입니다만, 기타 대출금의 경우 이자뿐만 아니라 ‘원금’까지 포함해서 계산합니다. 따라서 DTI 보다 좀 더 빡세지겠죠.  

 

해당 대출금 (원금+이자) + 기타 대출금 (원금+이자) / 연봉 = DSR 40% 

 

 

연봉이 동일하다면, 분자의 기타 대출금의 원금까지 포함된다면 DSR 40% 를 넘겨버리게 됩니다. 따라서 대출한도를 낮춰서 조정할 수밖에 없습니다.  

 

인터넷 검색하니 전부 비슷비슷하게 어렵게 설명을 하더군요.  LTV, DTI, DSR에 대해서 초등학생도 쉽게 이해할 수 있을 정도로 정리해 보았습니다.  큰 그림만 이해하면 세부적인 사항은 검색해서 파악하시면 쉽게 이해하실 수 있으실 겁니다.   이번 생에 어려운 부동산 용어를 모르고 지나갔나 했는데, 이번에 큰맘 먹고 공부를 좀 해봤습니다.  저처럼 부린이 여러분들께 도움이 되었으면 좋겠다.