어렵죠. TV는 TV인데 은행에서 주로 사용하는 LTV (썰렁, 아재개그) 이번 생애 LTV는 꼭 알고 넘어가야 합니다. 부린이인 저도 애먹었습니다. 그렇지만 알고 나면 쉽습니다. 딱 저 정도만 아시면 됩니다. 시작해 보겠습니다.
LTV 란 ?
대출받을 때 꼭 필요한 용어입니다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 ‘자산가치의 비율'을 뜻합니다. 말이 어렵죠. 쉽게 말해서 “얼마나 빌려줄 수 있는데? 담보가치의 얼마까지 빌려줄 거야? “ 이 소리입니다.
더 쉽게 말하자면, TV를 전당포에 가져다주고, 이 TV 100만 원 주고 샀는데 지금 당근에서 20만 원에 거래더거든요. 얼마까지 빌려주실 수 있나요? 이렇게 질문하면, LTV 40% 라면 8만 원까지 가능합니다.
이유는 이렇습니다.
LTV는 담보’ 가치'의 비율입니다. 현재 가격으로 20만 원의 가치 밖에 안되면 그 가치에 DTI 40% 를 적용해서 8만 원까지 대출을 해줄 수 있는 거죠. 농담처럼 얘기했지만 TV를 집으로 바꾸면 같은 이야기입니다.
집과젹 10억. 처음 구입할 때는 10억 주고 구입했지만 지금 부동산 경기가 폭삭 내려앉아서 KB 시세기준 6억이라면 ‘담보가치'는 6억입니다. LTV 40% 를 적용하면 2억 4천까지 대출이 가능할 수 있습니다. LTV는 이제 이해하셨죠?
DSR 돈 갚을 수 있는 능력
LTV 40% 만큼 다 빌려줄 수 있나요? 그렇지 않을 수도 있습니다. 이유는 DSR 때문입니다. 대출 규제에 의해서 DSR 40% 를 적용하게 되면 연 대출원리금의 합이 연봉의 40%를 넘을 수 없습니다. 어렵죠. 다시 예를 들어보겠습니다.
연봉 5천만 원의 A 씨가 매매가 10억짜리 집을 사기 위해 5억 대출을 받으려 합니다. 가능할까요? 네이버 부동산 계산기를 이용해서 DSR을 계산해 보겠습니다. 조건은 다음과 같습니다.
- 연봉 5천만 원
- 주담대 원금균등 상환
- 금리 8%
- 대출기간 30년 (360개월)
- 대출금액 5억 원
DSR 계산 결과 얼마가 나왔을까요?
112.11 % 가 나왔습니다. 따라서 A 씨 연봉으로, 현재 금리 8% 상황에서, 대출 금액 5억은 불가능합니다. 그렇다면 어떤 변수가 있으면 대출을 더 받을 수 있을까요?
- A 씨 연봉이 더 올라가야 합니다.
- 금리가 떨어져야 합니다.
금리는 요즘 추세이기에 경기변동에 따라 바뀌니 개인이 선택할 수 없는 것입니다. 따라서 A 씨는 연봉을 높이는 방법 밖에 없습니다. 연봉을 올리는 게 어디 쉽나요? 결국 선택할 수 있는 것은 대출금액을 줄이는 방법 밖에 없습니다.
정리하면, LTV 비율을 아무리 높여도 DSR 규제 문턱을 넘지 못하면 대출을 받을 수 없습니다. 따라서 현재 상황에서 가장 유리한 사람은 연봉이 높은 사람들입니다. 집가격은 떨어졌지만 앞으로 부동산 상승 때까지 금리를 견딜 수 있다면 대출받아서 집을 사라는 게 정부의 시그널이 아닐까 싶습니다.
연봉이 낮은 사람들은 참 속상하네요. LTV를 공부하다 보니 자연스럽게 DSR까지 공부하게 되었습니다. 처음에는 저도 너무 생소해서 어려웠는데요. 자꾸 반복하다보니 조금씩 이해가 되었습니다. 부린이 여러분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
2022.12.27 - [분류 전체보기] - LTV 란? DTI 와 DSR 차이, 이번 생에 꼭 알고가자
2022.12.29 - [분류 전체보기] - 부동산 계산기 어플 DSR 계산법, 부린이의 부동산 공부
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